Por Eduarda Roberta Sieira*
Quando o proprietário de imóvel rural transmite a posse ou o uso temporário de sua propriedade a outrem, fazendo-o através do contrato de arrendamento, o arrendatário, além da observância das cláusulas nele contidas, deve também cumprir o que estabelece o Estatuto da Terra quanto ao seu uso responsável.
Uma das responsabilidades diretas do arrendatário, e isto como preceito decorrente do Estatuto, é que ele não poderá causar dano ao imóvel ou ao meio ambiente com a exploração que nele irá desenvolver, sob pena de responder perante o arrendador pelos seus atos.
Embora seja esta uma regra que existe no Estatuto da Terra há várias décadas, nem sempre o arrendador tem conhecimento do direito de responsabilizar o arrendatário pela deterioração culposa do seu imóvel.
Sim, é plenamente possível o arrendatário deteriorar ou trazer prejuízo ao imóvel quando, por exemplo, deixa de observar as orientações ou recomendações técnicas de exploração, conservação do solo, etc.
Caso a deterioração ou o prejuízo constatado no imóvel for causado pelo mau uso ou uso indevido da terra pelo arrendatário, este fica obrigado a reparar o dano.
Diante da possibilidade legal dada ao arrendador de proteger seu patrimônio, se o caso do contrato do arrendamento estiver prestes a vencer e sem nenhuma possibilidade de ser renovado, em face de informações ou indícios relativamente seguros de que o arrendatário deteriorou ou trouxe prejuízo ao imóvel, convém ao proprietário tomar providências legais para se proteger.
O direito indenizatório a ser exercido contra o arrendatário mais tarde, exige que o arrendador tome medidas judiciais preparatórias desde logo, pois quanto mais atrasar para realização da prova necessária, ou seja, do dano, de sua extensão e do agente causador, mais difícil fica demonstrar seu direito perante a Justiça.
Deste modo, tão logo a posse do imóvel seja devolvida ou retomada é preciso agir com diligência e conhecimento de causa.
Seria conveniente que do contrato de arrendamento o arrendador fizesse constar que o imóvel entregue ao arrendatário estava em ordem e em perfeitas condições para a exploração autorizada, inclusive com análise de solo, o que é uma prova positiva e substancial de que a deterioração ou o dano ocorreu na constância da exploração da terra.
É certo que a ausência de cláusula neste sentido pode ser suprida por outras provas, mas é sempre recomendável que disposição neste sentido esteja expressamente presente no contrato, por isso a necessidade de que o contrato de arrendamento seja bem elaborado.
A reparação do dano pleiteada pelo arrendador contra o arrendatário poderá englobar não somente os custos para reparação da deterioração ocorrida, como também os lucros cessantes, ou seja, o que o arrendador deixou de ganhar com a terra enquanto a mesma não for trazida ao seu estado de pleno uso.
Como a responsabilidade civil se torna cada vez mais notória no direito brasileiro, onde as pessoas estão sendo obrigadas a responder por seus atos na esfera patrimonial, é importante que o arrendatário de imóvel rural saiba que deverá agir bem para não sofrer qualquer sanção judicial em ação movida pelo arrendador, do mesmo modo que o arrendador deve estar ciente de que poderá responsabilizar civilmente o arrendatário pela reparação dos prejuízos a que der causa em sua propriedade.
Responsabilidade ambiental
Não podemos deixar de mencionar a responsabilidade ambiental, que pode recair tanto para o arrendador quanto para o arrendatário, dependendo da situação, um dano ambiental pode gerar três tipos de responsabilidade: a penal, a administrativa e a civil.
No caso do contrato de arrendamento, na esfera penal, nosso ordenamento jurídico é bastante claro ao se referir à responsabilidade penal pela conduta. Ou seja, responde criminalmente apenas a pessoa que cometeu o crime, que, no caso de arrendamento rural, será, em regra, apenas o arrendatário, já que ele estava na posse direta da área quando ocorreu o dano, salvo prova em contrário.
Em outras palavras, a pena não pode passar da pessoa do autor. Portanto, apenas quem praticou a infração penal deve ser responsabilizado. Claro que isso ocorrerá após responder processo criminal e neste restar cabalmente comprovada a ação ou omissão criminosa.
Administrativamente, o proprietário do imóvel poderá exonerar-se dos encargos (multas), desde que reste comprovado que a infração administrativa ambiental foi ocasionada exclusivamente pelo arrendatário, aquele que estava explorando a terra na ocasião da infração. No entanto, se tal comprovação não vier a tempo, nada impede que o arrendador cobre o valor da multa regressivamente do autor do dano, no caso, do arrendatário.
Diferentemente ocorre na esfera civil, pois aqui a responsabilidade é objetiva e solidária, isto é, independe de culpa e responde tanto o arrendador, como o arrendatário, pois parte-se da obrigação de natureza “propter rem”, que atribui responsabilidade àquele que é proprietário. Assim, pelo simples fato de ser proprietário do imóvel, irá responder pelos danos ambientais causados na esfera cível, respondendo por indenizações de ordem material e moral que vier a ocasionar.
Destaco que, civilmente, o proprietário só não irá responder pelo dano ambiental em caso de situação alheia à sua vontade, como em uma invasão, por exemplo.
*Advogada especialista em Direito e Processo do Trabalho – OAB/MG n. 176.034
Quando o proprietário de imóvel rural transmite a posse ou o uso temporário de sua propriedade a outrem, fazendo-o através do contrato de arrendamento, o arrendatário, além da observância das cláusulas nele contidas, deve também cumprir o que estabelece o Estatuto da Terra quanto ao seu uso responsável.
Uma das responsabilidades diretas do arrendatário, e isto como preceito decorrente do Estatuto, é que ele não poderá causar dano ao imóvel ou ao meio ambiente com a exploração que nele irá desenvolver, sob pena de responder perante o arrendador pelos seus atos.
Embora seja esta uma regra que existe no Estatuto da Terra há várias décadas, nem sempre o arrendador tem conhecimento do direito de responsabilizar o arrendatário pela deterioração culposa do seu imóvel.
Sim, é plenamente possível o arrendatário deteriorar ou trazer prejuízo ao imóvel quando, por exemplo, deixa de observar as orientações ou recomendações técnicas de exploração, conservação do solo, etc.
Caso a deterioração ou o prejuízo constatado no imóvel for causado pelo mau uso ou uso indevido da terra pelo arrendatário, este fica obrigado a reparar o dano.
Diante da possibilidade legal dada ao arrendador de proteger seu patrimônio, se o caso do contrato do arrendamento estiver prestes a vencer e sem nenhuma possibilidade de ser renovado, em face de informações ou indícios relativamente seguros de que o arrendatário deteriorou ou trouxe prejuízo ao imóvel, convém ao proprietário tomar providências legais para se proteger.
O direito indenizatório a ser exercido contra o arrendatário mais tarde, exige que o arrendador tome medidas judiciais preparatórias desde logo, pois quanto mais atrasar para realização da prova necessária, ou seja, do dano, de sua extensão e do agente causador, mais difícil fica demonstrar seu direito perante a Justiça.
Deste modo, tão logo a posse do imóvel seja devolvida ou retomada é preciso agir com diligência e conhecimento de causa.
Seria conveniente que do contrato de arrendamento o arrendador fizesse constar que o imóvel entregue ao arrendatário estava em ordem e em perfeitas condições para a exploração autorizada, inclusive com análise de solo, o que é uma prova positiva e substancial de que a deterioração ou o dano ocorreu na constância da exploração da terra.
É certo que a ausência de cláusula neste sentido pode ser suprida por outras provas, mas é sempre recomendável que disposição neste sentido esteja expressamente presente no contrato, por isso a necessidade de que o contrato de arrendamento seja bem elaborado.
A reparação do dano pleiteada pelo arrendador contra o arrendatário poderá englobar não somente os custos para reparação da deterioração ocorrida, como também os lucros cessantes, ou seja, o que o arrendador deixou de ganhar com a terra enquanto a mesma não for trazida ao seu estado de pleno uso.
Como a responsabilidade civil se torna cada vez mais notória no direito brasileiro, onde as pessoas estão sendo obrigadas a responder por seus atos na esfera patrimonial, é importante que o arrendatário de imóvel rural saiba que deverá agir bem para não sofrer qualquer sanção judicial em ação movida pelo arrendador, do mesmo modo que o arrendador deve estar ciente de que poderá responsabilizar civilmente o arrendatário pela reparação dos prejuízos a que der causa em sua propriedade.
Responsabilidade ambiental
Não podemos deixar de mencionar a responsabilidade ambiental, que pode recair tanto para o arrendador quanto para o arrendatário, dependendo da situação, um dano ambiental pode gerar três tipos de responsabilidade: a penal, a administrativa e a civil.
No caso do contrato de arrendamento, na esfera penal, nosso ordenamento jurídico é bastante claro ao se referir à responsabilidade penal pela conduta. Ou seja, responde criminalmente apenas a pessoa que cometeu o crime, que, no caso de arrendamento rural, será, em regra, apenas o arrendatário, já que ele estava na posse direta da área quando ocorreu o dano, salvo prova em contrário.
Em outras palavras, a pena não pode passar da pessoa do autor. Portanto, apenas quem praticou a infração penal deve ser responsabilizado. Claro que isso ocorrerá após responder processo criminal e neste restar cabalmente comprovada a ação ou omissão criminosa.
Administrativamente, o proprietário do imóvel poderá exonerar-se dos encargos (multas), desde que reste comprovado que a infração administrativa ambiental foi ocasionada exclusivamente pelo arrendatário, aquele que estava explorando a terra na ocasião da infração. No entanto, se tal comprovação não vier a tempo, nada impede que o arrendador cobre o valor da multa regressivamente do autor do dano, no caso, do arrendatário.
Diferentemente ocorre na esfera civil, pois aqui a responsabilidade é objetiva e solidária, isto é, independe de culpa e responde tanto o arrendador, como o arrendatário, pois parte-se da obrigação de natureza “propter rem”, que atribui responsabilidade àquele que é proprietário. Assim, pelo simples fato de ser proprietário do imóvel, irá responder pelos danos ambientais causados na esfera cível, respondendo por indenizações de ordem material e moral que vier a ocasionar.
Destaco que, civilmente, o proprietário só não irá responder pelo dano ambiental em caso de situação alheia à sua vontade, como em uma invasão, por exemplo.
*Advogada especialista em Direito e Processo do Trabalho – OAB/MG n. 176.034
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